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市街化調整区域における立地規制と利活用について

桶川市では、都市計画法に基づいて、市街化区域と市街化調整区域に区分されています。

そのうち、市街化調整区域では、無秩序な開発の防止や環境の保全等の観点から、都市計画法に基づいて、一定の制限のもとで建物を建てることになります。

そこで、市街化調整区域で建てることができる建物の主な用途には、以下のようなものがあります。

更地から建築を行う場合

許可が必要となる主なもの

都市計画法第34条の該当号	概要	具体例
1号	公共公益施設及び周辺住民のための施設	保育所、学校、診療所、小規模店舗等
4号	農林漁業用施設及び農林水産物の処理等の施設	食品加工工場及び加工施設等
9号	主要道路の沿道サービス施設 (国・県道あるいは、幅員12m以上の市道）	ドライブイン、給油所等
11号	既存住宅団地（狐塚団地、永久保団地、大ノ地団地、城跡団地の4か所）	専用住宅等
12号	市の条例に基づくもの	分家住宅、集会場、既存建物の敷地拡張等

その他、農地の場合には農地法に基づく許可等が必要な場合があります。また、排水先等の許可や公共施設管理者の同意や協議が必要となる場合があります。

許可が不要となる主なもの

農林漁業用建築物（農家住宅、農業用倉庫等）、公益上必要な建築物等は都市計画法に基づく許可が不要となります。

その他、農地の場合には農地法に基づく許可等が必要な場合があります。また、排水先等について許可等が必要となる場合があります。

既存の住宅等の用途変更や建替える場合

市街化調整区域で既に建っている住宅等の建物を利活用する場合も一定の制限を受けることになりますが、線引きの日（昭和45年8月25日、上日出谷の一部のみ昭和61年2月14日）以前に建築されたものは都市計画法の許可を受けることなく誰でも住んだり建替えたりすることができます。（用途の変更を行う場合は、手続きが必要です。）

その一方で、農家が住むための住宅や分家住宅として建築された住宅等は使用者や用途の制限が付されているため、当初の手続きを行った人以外が住むこと、建替えること、別の用途で使用することができません。

しかし、一定期間適正に利用されていたこと等（※）の一定の条件を満たして許可を受けることができれば、誰でも住んだり建替えたりすることができるものになります。

なお、適法に建築されていない場合や、適正に利用されていなかったりすることで、住んだり建替えたりすることができない場合もあるため、十分に注意する必要があります。

また、「建替え」に当たって、必要な手続きを行う前に既存の建物を解体した場合、「建替え」ではなく「新築」として扱うことになるため、建替えができなくなることがあります。

そのため、事前に建築課開発指導係までご相談することをおすすめします。

※「申請に対する処分に係る審査基準及び標準処理期間等」により、原則として、建築後（完了公告後）20年間、その他破産した場合等は5年に短縮される場合があります。

市街化調整区域における立地規制と利活用について

更地から建築を行う場合

許可が必要となる主なもの

許可が不要となる主なもの

既存の住宅等の用途変更や建替える場合

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